万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

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　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(ré不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友n)民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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